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廃業後に店舗を住宅にリフォームした場合

節税小ネタ(その他)

2013年10月8日

固定資産税のお話です。昔ながらの精肉店やクリーニング店を営み、店舗兼住宅に住んでいたが廃業し、店を畳んで現在は店舗部分をリフォームして住んでいるというテレビ番組がよくありますよね。そんな店舗を住宅にリフォームした方で、固定資産税を店舗兼住宅のまま納税している方はいらっしゃいませんか?もし家屋の用途が店舗兼住宅のままでしたら、土地部分の固定資産税を多く納税している可能性があります。

1.土地の固定資産税の計算方法

 土地の固定資産税の計算には、調整等があり複雑なので簡単にご説明しますと、

 固定資産税 = 課税標準額 × 税率

(大阪市の場合:固定資産税1.4% 都市計画税0.3%)

 ただし住宅用地は特例により課税標準額が引き下げられます。

・小規模住宅用地
 住宅1戸当たり200㎡以下の住宅用地をいいます。(200㎡を超える場合は200㎡までの部分)

 課税標準額 = 固定資産評価額 × 1/6

・一般住宅用地
 小規模住宅用地以外の住宅用地をいいます。(住宅1戸あたり200㎡を超える部分)

 課税標準額 = 固定資産評価額 × 1/3

・非住宅用地(事業用家屋の土地や更地など)

 住宅用地ではないので、特例なし

2.特例措置が適用される住宅用地の面積

 住宅には、その全部をお住まいとして利用されている専用住宅と、店舗付きの住宅など一部をお住まいとして
 利用されている併用住宅があります。専用住宅の場合は、その敷地すべてが住宅用地となります。
 併用住宅の場合は、家屋の延べ床面積に占める居住部分の床面積の割合(「居住割合」といいます。)によって、
 下記のとおり住宅用地の率が定められています。

住宅率一覧表

3.具体例

 例えば、150㎡の土地の上に3階建ての店舗兼住宅があり、店舗部分の床面積が60㎡、居住部分の床面積が40㎡の場合には、40㎡ ÷ ( 40㎡ + 60㎡ ) = 40%の居住割合となり、上記表に照らし合わせますと住宅用地率は50%となります。したがって150㎡の土地のうち、半分は小規模住宅用地、残り半分は非住宅用地となり、非住宅用地部分は”特例なし”となります。

 これをリフォームして家屋全てを住宅にした場合には、150㎡の土地全てが小規模住宅用地となり、店舗兼住宅の固定資産税より税額は下がることになります。

 家屋の用途に変更があった場合には、市役所に対して住宅用地の申告を行わなければなりません。なので店舗兼住宅のまま固定資産税を支払ってるかも!?と思われる方は、一度市役所に固定資産課税台帳(固定資産の価格など、課税上必要な事項が登録されている台帳)を閲覧しに行かれたらいかがでしょうか?

 ※住宅用地であるかどうかは、賦課期日(毎年1月1日)現在の状況によります


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