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住宅ローンを借り換えた場合の住宅借入金等特別控除

節税小ネタ(所得税)

2013年06月21日

金融機関の住宅ローン金利引き下げ競争が転機を迎え、メガバンクは相次いで金利を引き上げています。まだ金利が低い水準のうちに住宅ローンを借り換えて、利息の節約をしてみようかなとお考えの方も多数いらっしゃるのではないでしょうか?住宅ローン控除を受けている人が、借入当初より低い金利のローンに借り換えをした場合、注意すべき点があります。

本来、住宅ローン控除の対象となる住宅ローン等は、住宅の新築、取得又は増改築等のために直接必要な借入金又は債務でなければなりません。したがって、住宅ローン等の借換えによる新しい住宅ローン等は、原則として住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。

ただし、次のすべての要件を満たす場合には、住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等として取り扱われます。

・新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。
・新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

この取扱いは、例えば、住宅の取得等に係る知人からの借入金を銀行の住宅ローン等に借り換えた場合や、償還期間が10年未満の住宅ローン等を償還期間が10年以上となる住宅ローン等に借り換えた場合であっても同じです。なお、住宅借入金等特別控除を受けることができる年数は、居住の用に供した年から一定期間であり、住宅ローン等の借換えによって延長されることはありません。
借換えによる新たな住宅ローン等が住宅借入金等特別控除の対象となる場合には、次の金額が控除の対象となる住宅ローン等の年末残高となりますのでご注意ください。

①借り換え前の住宅ローン残額≧新たな住宅ローン借入金額の場合

新たな住宅ローン年末残高

②借り換え前の住宅ローン残額<新たな住宅ローン借入金額の場合

新たな住宅ローン年末残高 × A/ 

借り換え前の住宅ローン残額 新たな住宅ローン借入金額

※上記①②の場合でも、確定申告・年末調整には借り換え後の金融機関から毎年末に「年末残高等証明書」が必要になります。


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