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マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

確定申告

2014年02月7日

マイホーム(旧居宅)を平成25年12月31日までに売却して、新たにマイホーム(新居宅)を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失(譲渡損失)が生じた場合で一定の要件を満たすものについては、生じた譲渡損失をその年の給与所得・事業所得などの他の所得から控除(損益通算)することができます。さらに、損益通算してもなお控除しきれない譲渡損失については、譲渡の年の翌年以後3年以内に繰越して控除(繰越控除)することができます。

適用要件
(1)自分が住んでいるマイホームを譲渡する事。なお以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。またこの譲渡には、譲渡所得の基因となる不動産等の貸付が含まれ、親族等への譲渡は除かれます。
(2)譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える譲渡資産で日本国内にある資産の譲渡であること。
(3)譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある買換資産で家屋の床面積が50㎡以上であるものを取得すること。
(4)買換資産を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。
(5)買換資産を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

適用除外
(1)繰越控除が適用できない場合
①旧居宅の敷地の面積が500㎡を超える場合(旧居宅の敷地の面積が500㎡を超える場合は、超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません。)
②繰越控除を適用する年の12月31日において新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合。
③合計所得金額が3,000万円を超える場合。(3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。)

(2)損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合
①旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係にある場合(特別な関係には、生計を一にする親族、内縁関係にある人など)
②旧居宅を売却した年の前年及び前々年に以下の特例を適用している場合
  (イ)居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例(措法31の3)
  (ロ)居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(措法35)
  (ハ)特定の居住用財産の買換えの場合長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)
  (ニ)特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)
③旧居宅を売却した年又はその年の前年以前3年以内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例(措法41の5の2第1項)の適用を受ける場合又は受けている場合
④売却の年の前年以前3年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを買換えた場合の譲渡損失の特例を受けている場合

上記の特例を受ける際には確定申告が必要となってきます。マイホームを買換えた際についてはぜひご相談ください。

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