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相続評価における賃貸マンションの空室期間の判断がでました!2017.10.01

 相続対策による賃貸マンションとは… 使用していない土地を所有している場合、その土地の上に賃貸マンションを建てることで相続税対策をされている方は多いと思います。 なぜ、相続税対策になるかというと、使用していない土地を所有している場合、そのまま所有しているだけではその土地の評価額がそのまま相続財産として税金が計算されてしまいます。 しかし、土地の上に賃貸マンションなどを建てて賃貸をしている場合は、その土地の評価は貸家建付地として評価額が下がることになります。
 土地の面積:200㎡ 路線価:300,000円 借地権割合70% 借家権割合30% 賃貸割合100%
●何も活用しないままの土地評価  路線価×土地の面積  300,000×200㎡=60,000,000
●賃貸マンションを建てた場合の土地評価  路線価×土地の面積×{1-(借地権割合×借家権割合×賃貸割合)}  300,000×200㎡×{1-(70%×30%×100%)}=47,400,000
評価額の差がなんと12,600,000円! さらに賃貸マンションも評価額×借家権割合×賃貸割合で計算されるため通常の賃貸していない建物より評価が下がります!
賃貸マンションの空室期間の判断とは? 賃貸マンションにおける土地及びマンションの評価において、実際に賃貸しているかどうかという実態が考慮され、左記のように賃貸割合も加味されます。 例えば、10室あるうちの5室が借り手がなくずっと空室になっていた場合には、賃貸割合は5/10で評価を下げる効果が半分になってしまいます。 しかし、相続が発生した時点でたまたま空室になっていたということもありますよね・・・ この場合、空室が一時的なものである場合には総合的に判断して賃貸しているものとすることができましたが、期間についての裁判による判断がでました。
今までの実務上判断 継続的に賃貸退去後賃借人の募集をしている空室の期間他に使用していない空室期間が相続発生時の前後1ヶ月ほど一時的な賃貸ではないかを総合的に判断し、空室期間については1ヶ月を大きく超える場合でも一時的として主張できていました。   大阪高等裁判所による判断(平成29511日判決) 空室期間が5ヶ月ある場合の裁判でしたが、裁判所は空室期間を重要な要素と判断し、5か月は長期間であり一時的空室ではないと判断しました。 ただし、期間が重要といえど、総合的に判断することには変更ありません。
賃貸マンションの空室期間には気を付けましょう!