賃貸不動産売買における保証金等の取扱い2013.07.26

　

　賃貸不動産の売買があった場合に、買主は不動産の取得と同時に売主が賃借人に対して有している敷金や保証金(以下、「保証金等」)の返還債務を引き継ぐことになります。

そのため売買時に保証金等相当額と売買代金を相殺する方法や売買代金とは別に保証金等相当額の決済をする方法により保証金等の精算が行なわれます。

例えば、売買代金5,000万円、預かり保証金100万円の不動産売買では、相殺後の4,900万円で決済したり、5,000万円の決済とは別に100万円の決済をしたりします。
この場合、売買代金の決済と保証金等の精算は別取引ですので、売主の不動産譲渡価額は5,000万円となり、買主の不動産取得価額も5,000万円となります。

 

　しかし、関西圏では賃貸不動産の売買があった場合には、保証金等の精算を行なわず買主が保証金等返還債務のみを承継するという取引慣行があります。

このような取引慣行を「保証金の持ち回り」といいます。

この方法によると、買主は取得後に賃借人が退去した際には自らの負担で保証金等の返還を行なう必要が生じます。持ち回り方式であることは売買契約書の特約条項欄の内容等から確認することができます。賃貸不動産の売買において保証金の持ち回りがあった場合にはその保証金等の金額を不動産譲渡価額に加算しなければなりません。

上記の例でいうと、売買代金5,000万円に保証金100万円を加算した5,100万円が売主の不動産譲渡価額及び買主の不動産取得価額となります。

 

賃貸不動産を売買する場合には、売買契約書の内容の確認を忘れずにしましょう！