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区分所有のマンションの修繕積立金の取扱いが明確化されました。

節税小ネタ(所得税)

2013年12月11日

区分所有しているマンション等を貸している場合において、不動産所得の必要経費となるものは、
 1:債務の成立
 2:事実の発生
 3:金額を合理的に算定できること
この3つの要件を全て満たしたものです。

通常の維持管理や修理の為に支出され修繕費は必要経費となります。
しかし、一般的に修繕費と言われるものでも、資産の使用可能期間(耐用年数)が延長されると認められる場合や資産の価額が増加すると認められる場合には、資本的支出とされ、いったん資産に計上し、以後耐用期間にわたり徐々に費用化されます。

そのため、区分所有のマンションの修繕積立金は、共用部分に対する将来の大規模修繕等の費用の額に充てる為、長期間かつ計画的に積み立てられ、実際に修繕等が行われない限り、具体的な給付原因となる事実は発生しないとされます
したがって、上記の2:事実の発生という要件に満たない為、原則的には、管理組合への支払期日の属する年分の必要経費には算入されず、実際に修繕等が行われ、費用に充てられた部分の金額についてのみ、その修繕が完了した日の属する年分の必要経費に算入されます。

しかし、修繕積立金は区分所有者となった時点で、管理組合への納付義務が生じるとともに、管理規約に基づいて納入した修繕積立金は、管理組合が解散しない限り区分所有者へ返還されないことが一般的です。そこで、修繕積立金の支払いがマンション標準管理規約に沿った適正な管理規約に従い、一定要件を満たす場合には、支払期日の属する年分の必要経費として算入しても差し支えないことが明確化されました。

一定要件とは、
 1:区分所有者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること
 2:管理組合は、支払いを受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと
 3:修繕積立金は、将来の修繕等の為にのみ使用され、他へ流用されるものでないこと
 4:修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること
この4つの要件を全て満たした修繕積立金は支払期日の属する年分の必要経費に算入しても差し支えありません。

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